王麗新

　　國家統計局最新數據顯示，今年1月份至7月份，全國新建商品房銷(xiāo)售面積54149萬(wàn)平方米，同比下降18.6%，降幅比1月份至6月份收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷(xiāo)售額53330億元，下降24.3%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　從7月份房地產(chǎn)領(lǐng)域主要數據情況看，部分指標有向好跡象，但多數仍在下降，行業(yè)依舊處在轉型期。在筆者看來(lái)，隨著(zhù)“規模競速”時(shí)代漸漸遠去，房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯出現三個(gè)根本性轉變。

　　第一，居住需求由“有沒(méi)有”轉向“好不好”。當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)生了新變化。數據顯示，2020年全國家庭戶(hù)住房建筑面積總量就超過(guò)了500億平方米。城市發(fā)展進(jìn)入新階段，人們在購房時(shí)更加重視居住價(jià)值，出現了更多改善性需求、多樣化需求。

　　比如，中產(chǎn)階層傾向于換學(xué)區更好、面積更大、品質(zhì)更好的居住環(huán)境；老年群體青睞物業(yè)服務(wù)好、周邊有醫院配套以及滿(mǎn)足適老化需求的社區；“新世代”則更愿意遵從“買(mǎi)房子就是買(mǎi)生活”的購房原則。住房需求的根本性轉變，有望改變“得房率低于70%、凈高低于3米”的舊產(chǎn)品邏輯，激活新需求。

　　第二，調控政策由“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”轉向“消化存量，優(yōu)化增量”。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，為了防止炒房客擾亂市場(chǎng)，相關(guān)調控政策提及“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”。但自房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生深刻變化以來(lái)，調控重點(diǎn)隨之發(fā)生改變。今年4月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議首次提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

　　平衡好現有資源的消化與增量供給的優(yōu)化，是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行的關(guān)鍵。從各地施策的側重點(diǎn)來(lái)看，暢通一二手房換房鏈條以及國企收儲未售新房轉為保障房、收購已出讓閑置存量住宅用地盤(pán)活“沉睡資產(chǎn)”等多種舉措正在落實(shí)中。政策端主動(dòng)調節以適應供需的重要轉變，有望解決多地樓市庫存問(wèn)題，緩解房企資金鏈壓力，保障低收入群體的住房權益，促進(jìn)市場(chǎng)企穩。與此同時(shí)，房企也需從根本上認識到，要從這一轉變的底層邏輯中尋得新商機，構建新商業(yè)模式。

　　第三，發(fā)展模式由“舊三高”轉向新發(fā)展模式。當城市發(fā)展由大規模增量建設轉為存量提質(zhì)改造和增量結構調整并重時(shí)，意味著(zhù)依靠“高杠桿、高負債、高周轉”的“舊三高”模式無(wú)序擴張時(shí)代已徹底終結，加快構建新發(fā)展模式是最重要的根本性轉變。過(guò)去，不少房企資產(chǎn)負債率常年越過(guò)80%紅線(xiàn)，多數房企的業(yè)務(wù)結構中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占比都超過(guò)95%。地產(chǎn)“下半場(chǎng)”，“舊三高”模式將不再適用，亦不會(huì )得到房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的認可，新發(fā)展模式將重塑上市房企估值。

　　當然，房地產(chǎn)行業(yè)轉型也需要因地而異、因企而異。比如，房企要根據自身優(yōu)勢，圍繞城市發(fā)展規劃、特色產(chǎn)業(yè)等，遵從與城市乃至城市群經(jīng)濟同頻共振的邏輯，去構建業(yè)務(wù)布局和運營(yíng)模式。在這其中，房地產(chǎn)企業(yè)要從物業(yè)服務(wù)、文旅康養、“三大工程”以及城鄉融合發(fā)展等多領(lǐng)域中探索新發(fā)展模式，轉向穩健多元化發(fā)展。

　　房地產(chǎn)從業(yè)者要堅持用全局性眼光去理解行業(yè)的轉變，促使行業(yè)從粗放高速增長(cháng)的“上半場(chǎng)”，邁入穩健發(fā)展新階段。