■本報記者 王麗新
近三年搶地王的房企,喜者少,憂者甚。徘徊于“割肉”還是“等待”的路上,多數(shù)地王項目仍在被動“等待”入市。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年以來,全國住宅類高總價地王地塊單宗地塊成交金額超過65億元的合計50宗,其中20宗于2017年成交,20宗于2016年成交,另外還有10宗是2015年成交的。
值得注意的是,據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,這50宗地王土地款總價合計為4178億元,貨值接近1萬億元,目前網(wǎng)簽銷售額合計僅為277.5億元,占支付土地款總價尚不足7%。
能夠變現(xiàn)已經(jīng)算走出了一步,更重要的是,大多數(shù)地王仍“趴著”未動,再退一步說,即使將來入市,虧本也已是大概率事件。
六成地王股權(quán)變動
曾幾何時,一個地王可以成就一家企業(yè)。12年前,華潤置地以25.65億元摘得北京地王,到2015年底,這個項目銷售額突破了145.39億元。彼時,拿地款與其產(chǎn)生的銷售貨值的比例尚能高達1:5.6,現(xiàn)如今,在北京樓市,這一比例已降至1:1.4,甚至貨值更低。
曾經(jīng)嘗到地王甜頭的另一家房企是中國金茂。8年前,中國金茂拍得北京廣渠路地王時還名為中化方興,支付40.6億元的地價換來了131億元的銷售額,也給中國金茂帶來了金茂府的高端產(chǎn)品線,可謂造就了一家標桿房企。
然而,2015年之后,高價地將不再是房企淘來的一桶金,反之,或?qū)⒊蔀殚_發(fā)商的“噩夢”。
以現(xiàn)在開發(fā)商的能力來看,一般一個住宅項目,從拿地到銷售可以控制在6個月-8個月之間,高價地可能稍微緩慢一些,但依然可以實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。簡言之,根據(jù)地產(chǎn)項目開發(fā)周期,大部分去年招拍掛誕生的“地王”,都會在今年或是明年上市銷售,更不要提三年前的項目了。
“2015年以來,多宗地王地價超過房價,大多數(shù)都在‘曬太陽’。50個項目中,有29個項目基本確定了案名! 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示,除北京與上海的個別項目因為入市較早而產(chǎn)生銷售額外,大多數(shù)高價地都難以入市。
“限價”政策壓制下,高價地變現(xiàn)舉步維艱。張大偉稱,2016年下半年集中成交的高價地,恰好多分布在調(diào)控最嚴格的15個熱點核心城市,目前看,拿地時的“過于樂觀”很難在短時間內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)椤颁N售數(shù)字”。
更重要的是,因涉及資金體量大,在50宗高總價地塊中,有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動,占比高達64%,其中部分項目都由拿地時的單個企業(yè)變成了聯(lián)合體操盤,上海、北京、武漢等城市的高總價地塊大部分都出現(xiàn)了股權(quán)變動。
張大偉表示,2017年房企融資難度越來越大,過去2年拿地過于激進的企業(yè)只能選擇賣股求生,預計后續(xù)還有更多項目拋售股權(quán)。
再難賣出“高溢價”
近期,有媒體報道稱,南京出現(xiàn)了首個虧本的地王。據(jù)報道稱,京奧港未來墅近期自貼“封條”停工,施工方稱項目拖欠了兩千多萬元的工程款。與此同時,該項目一筆34億元融資即將到期,而其今年銷售額最高不超過5.6億元。
對此,同策研究院表示,在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下,短期內(nèi)確實令這些“地王”尚未開建便已“被破發(fā)”,或難以以盈利方式推盤入市,高昂的地價和趨穩(wěn)的房價將形成尖銳矛盾,讓絕大部分地王項目虧本。
“近兩年成交的土地,銷售利潤可達5%的并不是很多。”某房企高管接受《證券日報》記者采訪時表示,市場已經(jīng)變了,土地紅利時代已經(jīng)結(jié)束,房企拿地前要做功課,要不然代價會很大。
盤點2016年爭搶地王的房企,《證券日報》記者發(fā)現(xiàn),有擴張需求的中小房企更為激進。事實上,這類房企信用評級較低,拿到低成本借款的能力比大型房企更差,判斷市場和操盤能力更弱,甚至沒有產(chǎn)品IP的現(xiàn)狀,使其高價地在手無法快速變成現(xiàn)金,其被拖進危機之中的概率也就更高。
“拿高價地的房企可能有兩種死法”,上述房企高管向《證券日報》記者表示,一種是猝死,比如猛拿高價地,拖幾年仍沒變成現(xiàn)金,在這種局勢下,假如明天從銀行貸不出款,就可能馬上破產(chǎn);另一種是慢死,比如一家房企有400億元凈資產(chǎn),每年虧損10億元,可以虧40年,外界似乎看不出來,但這是溫水煮青蛙式的死法。
“2018年,資金鏈告急將成為近三年拿高價地的房企最大的壓力。”張大偉直言,大部分企業(yè)鑒于開發(fā)周期計算,都預判2017年下半年項目進入回款階段,因此借款融資都集中在2015年-2016年之間,而2018年則是其還債期。屆時,舊債因銷售回款率低難以償還,新債又難借,多重壓力齊至,不排除比虧本更嚴重的被逼出房地產(chǎn)市場的可能性。