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》》》點(diǎn)擊進(jìn)入網(wǎng)民提問
主持人：各位網(wǎng)友大家好，這里是中經(jīng)在線訪談，歡迎您收看。繼26日出臺(tái)新國八條樓市調(diào)控政策以后，一直倍受各界關(guān)注房產(chǎn)稅改革今日有了突破性進(jìn)展。27日晚間，重慶與上海兩個(gè)城市幾乎是同時(shí)宣布啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，28日起試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，就房產(chǎn)稅一系列問題我們今天很容幸請(qǐng)到著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開發(fā)和各位網(wǎng)友進(jìn)行在線交流，你好�！01-28 10:22]
李開發(fā)：各位網(wǎng)友大家好�！01-28 10:31]
主持人：李老師是我們的老朋友了，多次來我們網(wǎng)站做客了。 [01-28 10:31]
李開發(fā)：謝謝大家對(duì)我的關(guān)注�！01-28 10:32]
主持人：26日出臺(tái)的國八條里面沒有提到這個(gè)房產(chǎn)稅，原因是什么？ [01-28 10:32]
李開發(fā)：國八條有很多內(nèi)容，還是沿著最近五年房地產(chǎn)調(diào)控的思路，在進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控，出臺(tái)一些調(diào)控措施，精確準(zhǔn)確調(diào)控房地產(chǎn)市場。我們是實(shí)行最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，我們認(rèn)為政府的房地產(chǎn)調(diào)控是有針對(duì)性的，是要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長，同時(shí)要抑制房價(jià)快速上漲，這個(gè)原則一直沒有變。之所以在最近國八條里面沒有房產(chǎn)稅的內(nèi)容，從中央政府這個(gè)角度考慮，在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅，條件相當(dāng)不成熟，要做大量的具體工作�！01-28 10:33]
李開發(fā)：比方說，你要開征房產(chǎn)稅，第一你要對(duì)整個(gè)社會(huì)所持有的房產(chǎn)進(jìn)行全面普查，要有完整的房產(chǎn)檔案，顯然這個(gè)工作到目前為止還幾乎沒有什么進(jìn)展，這是第一。第二，對(duì)涉及到房產(chǎn)稅，就涉及到房產(chǎn)稅的調(diào)控方式，我們知道這是財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是最關(guān)鍵一環(huán)，價(jià)值評(píng)估第一是中央政府拿出一個(gè)全國各地適用的，能夠指導(dǎo)價(jià)格評(píng)估這么一個(gè)公平、公開、公正的方案，還要有相當(dāng)一批專業(yè)評(píng)估隊(duì)伍，因?yàn)槟忝嫦蛘麄�(gè)房產(chǎn)稅基數(shù)特別特別大，幾乎是我們說社會(huì)上70%乃至80%的家庭都有產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然在農(nóng)村也是家家有房，要把這個(gè)所有的房產(chǎn)都普查好。然后房產(chǎn)的價(jià)值參照什么來評(píng)估，它的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是什么？比方說我們說你是北京市，二環(huán)內(nèi)的房產(chǎn)，三環(huán)內(nèi)的房產(chǎn)，如果你拿北京市平均數(shù)來說，可能有延慶的，可能有懷柔的，還有農(nóng)村的，包括小城鎮(zhèn)的房產(chǎn)�！01-28 10:33]
李開發(fā)：如果把這個(gè)現(xiàn)有賣房房價(jià)加在一起可能很低，但是我們知道市中心房子已經(jīng)超過三萬奔四萬，有的奔五萬，這個(gè)參照系是什么范圍？參照價(jià)格是什么？這些內(nèi)容，包括我們政府的財(cái)稅部門本身有沒有做好，這個(gè)工作也沒有開展。為什么？你要有大量的政策準(zhǔn)備工作，所有政策條款出臺(tái)，所有評(píng)估隊(duì)伍到場，所有評(píng)估人員要經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，能很快給房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。而且這個(gè)房產(chǎn)評(píng)價(jià)這些方法我估計(jì)還是需要全國人大以及地方人大各個(gè)方面，多方面的討論，征求廣大人民代表的意見，最后才能形成。所以從全國一盤棋的角度來說，我們認(rèn)為房產(chǎn)稅在全國普遍開征這個(gè)條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有成熟。 [01-28 10:34]
主持人：為什么現(xiàn)在在重慶和上海兩個(gè)城市試點(diǎn)，出于什么樣的考慮？ [01-28 10:34]
李開發(fā)：我以為有幾個(gè)方面的因素，第一重慶和上海兩個(gè)市的市委市政府領(lǐng)導(dǎo)一直希望能夠?yàn)槔习傩斩嘧鳇c(diǎn)事情。那么應(yīng)該說房產(chǎn)稅是地方稅，地方有積極性是最重要的，因?yàn)樗堑胤降呢?cái)政收入，只是說地方房產(chǎn)稅的開征，必須報(bào)經(jīng)中央批準(zhǔn)。既然中央政府同意他進(jìn)行試點(diǎn)，他就可以開始，可以做。 [01-28 10:35]
李開發(fā)：因?yàn)槲覄偛耪f了，地方政府的財(cái)政收入，地方政府在這個(gè)問題上具有舉足輕重的作用，兩個(gè)地區(qū)尤其是重慶，應(yīng)該說近兩年來，在保障中低收入階層的住房權(quán)益，擴(kuò)大保障住房的供應(yīng)，采取有效措施，為低收入階層增加收入，應(yīng)該說在全國是首屈一指的。所以他們兩個(gè)城市率先開展房地產(chǎn)稅的征收，對(duì)全國房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)該說帶來了強(qiáng)勁的東風(fēng)�！01-28 10:36]
主持人：昨天重慶市市長黃奇帆談到房產(chǎn)稅的時(shí)候表示，說房產(chǎn)稅其實(shí)象征意義大于實(shí)際意義，我們?cè)趺蠢斫膺@句話？您同意這個(gè)觀點(diǎn)嗎？ [01-28 10:37]
李開發(fā)：非常同意，因?yàn)檫@個(gè)話其實(shí)告訴我們兩個(gè)信息，第一，政府在積極調(diào)控房地產(chǎn)市場。第二，現(xiàn)在出臺(tái)的房產(chǎn)稅還僅僅是整個(gè)房產(chǎn)稅當(dāng)中，應(yīng)該出臺(tái)一大摞子內(nèi)容當(dāng)中其中一小部分，這一部分應(yīng)該說我們從學(xué)術(shù)上來講，把它叫做試水，在試驗(yàn)市場的反應(yīng)，可能有更多的稅種，更多的征稅面要普遍開征，所以這個(gè)僅僅是一個(gè)過程，它的對(duì)象也是其中一部分，而不是全部�！01-28 10:37]
主持人：李老師，試點(diǎn)不僅僅是重慶，還有上海，我注意到重慶和上海房產(chǎn)稅的細(xì)則，無論從試點(diǎn)范圍，稅率，征收對(duì)象，都有很多差別，您認(rèn)為這種差別原因是什么？哪一種更具有操作性？ [01-28 10:38]
李開發(fā)：還是剛才說的兩點(diǎn)，第一地方稅是由地方政府主導(dǎo)的稅種，所以這個(gè)地方他們又是試點(diǎn)，所以他們開征，征收的范圍，征收的對(duì)象，稅率都有不同，這個(gè)是可以理解的。他有條件，也有權(quán)力在他所在的轄區(qū)進(jìn)行房產(chǎn)稅的開征。上海的房地產(chǎn)我們看到，我們所有的網(wǎng)友和我們的觀眾注意一下，他是面向新購住房的用戶，這些人如果已經(jīng)擁有一套住房，那么他可以購的，只是住房不能超過人均60平方米�！01-28 10:39]
李開發(fā)：另外如果他已經(jīng)有兩套房，不能再購第三套房。此外，非本市居民，如果你在這個(gè)城市里面，比如說停留或者居住、工作、生活到了一定的年限，這個(gè)一定的年限好像沒有具體公布，比如有可能要求在這個(gè)城市里面工作兩年、三年、五年，這個(gè)都有可能，但是具體細(xì)則沒有出臺(tái)。如果你是外地人，如果已經(jīng)在原來的原住地有了一套住房，但是你在上海沒有住房，你還是可以購第二套的，但是必須符合在上海市工作生活多長時(shí)間。 [01-28 10:39]
李開發(fā)：我們說這些，因?yàn)閯倓偝雠_(tái)，還有很多內(nèi)容還不盡詳細(xì)，我們還不能精確把握究竟哪一部分人才能在上海購第二套住房。比方說，你說這個(gè)人他提出來，你要在這個(gè)地方工作生活，工作生活還有投資，現(xiàn)在實(shí)際上是強(qiáng)調(diào)這三個(gè)方面，投資是投資什么？比方說投資房地產(chǎn)公司，這也叫投資，投資任何一個(gè)領(lǐng)域也叫投資，他這個(gè)投資怎么定位的。打個(gè)比方，我已經(jīng)在北京買了兩套住房，我已經(jīng)在北京有投資了，那是不是我可以再繼續(xù)購房，這里面的細(xì)則還沒有完全出臺(tái)，我相信底下還有更細(xì)的操作規(guī)則出臺(tái)�！01-28 10:39]
主持人：上海房產(chǎn)稅的細(xì)則在之前我們預(yù)計(jì)的基礎(chǔ)上，其實(shí)有很多的優(yōu)惠面積，這也是我們看到一個(gè)可喜的現(xiàn)象了，比如按市場交易價(jià)的70%繳納，稅率從此前傳言的0.8%變成了0.4%和0.6%，開例免征范圍為普遍住房和改善性需求設(shè)置，可見抑制投資性需求已經(jīng)十分明確了。那么在上海房產(chǎn)稅細(xì)則是國八條的有效補(bǔ)充，在國八條里提高二套房的首付額的嚴(yán)厲措施下，房產(chǎn)稅是否意味著它更加完整？ [01-28 10:40]
李開發(fā)：其實(shí)國八條規(guī)定不能購第三套房，這是第一。第二個(gè)，二套房的首付上升到60%，應(yīng)該說增加了投機(jī)炒房人的壓力，應(yīng)該說從穩(wěn)步促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場趨于健康，使過快上漲的房價(jià)勢頭得到抑制，國務(wù)院這個(gè)政策還是很有針對(duì)性，應(yīng)該也會(huì)受到積極的效果。稅率這一塊，包括計(jì)算方法，比方說1986年，當(dāng)時(shí)國家已經(jīng)有了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的穩(wěn)健，但是當(dāng)時(shí)房產(chǎn)稅面向隱形的房產(chǎn)在征稅，那么稅收的基礎(chǔ)是這個(gè)房產(chǎn)價(jià)值，實(shí)際價(jià)值打掉一部分各種雜費(fèi)，變成了60%到90%，實(shí)際上就是平均是70%到80%，實(shí)際征收的稅基，征收1.2%，如果你這個(gè)房子用來出租，你租金這一塊征收12%，其實(shí)大部分內(nèi)容還是延用了，只是說我們這次上海征收實(shí)際上稅率是6%，然后你現(xiàn)有資產(chǎn)價(jià)值是打了七折，這也是比較通行的做法，只是說我們認(rèn)為稅基還是比較偏低一點(diǎn)點(diǎn)�！01-28 10:45]
主持人：我注意到上海市的暫行方法規(guī)定，家庭子女因婚姻需求需要首次購住房，可以免房產(chǎn)稅，我想問一下李老師，我們?cè)趺唇缍ㄟ@個(gè)房子是因?yàn)榛橐鲂枨蠖彽模@里面會(huì)不會(huì)存在一些鉆空子的行為？ [01-28 10:45]
李開發(fā)：這個(gè)是這樣的，假如說我這個(gè)家庭我有兩個(gè)小孩，大兒子今年已經(jīng)三十，二兒子今年已經(jīng)二十四，二十四很有可能沒有結(jié)婚，沒結(jié)婚我們這個(gè)家庭現(xiàn)在已經(jīng)有了三套住房，一共有了三套，但是有兩套是可以免稅的對(duì)不對(duì)，是不在這個(gè)調(diào)控范圍之內(nèi)的，但是由于兒子馬上要成家，他已經(jīng)是成年人，他隨時(shí)都可以結(jié)婚，這個(gè)是國家法律允許的，他現(xiàn)在擁有的這套住房免稅我認(rèn)為比較合理的。其實(shí)就是他還沒拿結(jié)婚證，如果拿了結(jié)婚證，他已經(jīng)單獨(dú)一個(gè)家庭，你還可以買第二套房，這個(gè)規(guī)定就是這樣的針對(duì)性。 [01-28 10:45]
主持人：還是有一定的普遍性和針對(duì)性�！01-28 10:46]
李開發(fā)：主要是對(duì)成年子女，就是假如說你還沒達(dá)到就是我們國家《婚姻法》結(jié)婚法定年齡，在這個(gè)底下肯定不算，但是達(dá)到這個(gè)年齡，如果他單獨(dú)有一套住房，看起來是一個(gè)家庭，實(shí)際上完全可以分離出去�！01-28 10:46]
主持人：我們談?wù)勚貞c，重慶開始進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的時(shí)候，不免啟發(fā)其他城市消費(fèi)者，如果別的城市開始征收房產(chǎn)稅，有的人想現(xiàn)在不如快一點(diǎn)，多買一點(diǎn)房子儲(chǔ)存起來，這是不是作為投機(jī)者心里產(chǎn)生的考慮，對(duì)于重慶市開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)以后的政策您認(rèn)為是否會(huì)引起其他城市的一種，對(duì)于商品房的搶購風(fēng)？ [01-28 10:46]
李開發(fā)：應(yīng)該說元月份前面20天，北京已經(jīng)創(chuàng)造銷售新高峰，銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)時(shí)的供應(yīng)量，這個(gè)政策出臺(tái)以后，正像你所預(yù)測得那樣，我們以為全國有些城市會(huì)出現(xiàn)一定的投機(jī)行為，但是有投機(jī)行為并不可怕，實(shí)際上投機(jī)行為針對(duì)我們其他的配套法規(guī)以及征收的面，它在那個(gè)范圍之內(nèi)，現(xiàn)在不涉及到我們現(xiàn)在征收稅的范圍，就是他購房目前來看也是合法的，盡管他是投機(jī)行為，但是我們房產(chǎn)稅什么時(shí)候擴(kuò)大到他那個(gè)領(lǐng)域，現(xiàn)在還不清楚，不過我以為，他們這么做，應(yīng)該說也是比較冒險(xiǎn)，因?yàn)樗荒苤牢磥淼姆慨a(chǎn)稅對(duì)他那一塊調(diào)控力度是多大，有可能他會(huì)吃虧。 [01-28 10:47]
主持人：我們不能否認(rèn)房產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)于一些投機(jī)炒房行為是有很明顯的抑制作用�！01-28 10:47]
李開發(fā)：在這些城市有抑制作用，因?yàn)樽畲蟮闹萍s就是第三套房，現(xiàn)在國八條是面向全國的，也就是在全國范圍之內(nèi)，你購買第三套房都是一個(gè)問題，重慶的，上海的，他現(xiàn)在就是針對(duì)兩個(gè)轄區(qū)的，他的政策還在試點(diǎn)過程當(dāng)中，我們估計(jì)一般試點(diǎn)，少則一年才會(huì)有一個(gè)結(jié)論，就是一年才算是一個(gè)周期，他不會(huì)很快在全國推廣開來，所以如果有些家庭才有一套房，他要借此機(jī)會(huì)趕快買二套房，就目前來講還算一個(gè)時(shí)機(jī)�！01-28 10:47]
主持人：在重慶改革辦法中這樣規(guī)定，應(yīng)稅住房計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)，房產(chǎn)價(jià)格隨著市場變動(dòng)有很大變化，如果第二年房子上漲了，是不是意味著交稅金額也會(huì)隨之變動(dòng)？ [01-28 10:47]
李開發(fā)：那肯定，市場交易價(jià)它的周期你要確定，比方說假如我們現(xiàn)在是2011年的元月份，我們確定6個(gè)月以前這個(gè)地方房產(chǎn)價(jià)格就是我們參照的交易價(jià)格，6個(gè)月以前可能剛好那個(gè)價(jià)格是高峰，這時(shí)候征稅的時(shí)候，我可能就吃虧，這時(shí)候政府應(yīng)該參照現(xiàn)實(shí)。但是有一種情況可能讓他討便宜，就是剛好我們計(jì)稅依據(jù)就是從現(xiàn)在開始半年前，以那個(gè)為中心點(diǎn)，如果那個(gè)時(shí)候房價(jià)剛好是低谷，現(xiàn)在上漲了，可能我交易現(xiàn)在才做計(jì)稅我可能討一點(diǎn)便宜�！01-28 10:48]
主持人：另外辦法中規(guī)定條件成熟的時(shí)候，以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)，我們?cè)趺蠢斫鈼l件成熟，什么是條件？什么是成熟？ [01-28 10:51]
李開發(fā)：條件成熟，應(yīng)該說是一個(gè)政府性的內(nèi)容，第一就是所有的房產(chǎn)都有檔案，只要在我們國土上，只要有住房的，那都必須明確這個(gè)產(chǎn)權(quán)是誰，面積是多大，建筑結(jié)構(gòu)是什么，原來的購置價(jià)值是多少，現(xiàn)在的市場價(jià)值是多少，有了這些，這個(gè)房子屬于誰的時(shí)候，以什么一種方式來評(píng)估，我們政策是怎么制定的，這些政策是不是能把我們現(xiàn)有的所有房產(chǎn)都能涵括在其中，到了這個(gè)份上，我們可以說條件成熟了。當(dāng)然對(duì)照這個(gè)條件，我們說現(xiàn)在條件還是非常不成熟�！01-28 10:51]
主持人：李老師，目前我們房地產(chǎn)評(píng)估和價(jià)格認(rèn)定是不是有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，我們?cè)趺幢ＷC在認(rèn)定過程中一個(gè)公平公正性？ [01-28 10:52]
李開發(fā)：這個(gè)它是分這么幾塊，第一就是我們國家原來有資產(chǎn)評(píng)估的方法，第二我們國家已經(jīng)形成一大批資產(chǎn)評(píng)估師，很多人拿了這個(gè)證，應(yīng)該說我們專業(yè)隊(duì)伍已經(jīng)形成。但是這個(gè)隊(duì)伍對(duì)我們現(xiàn)在面廣量大的房地產(chǎn)市場的評(píng)估，從人數(shù)上來講，他夠不夠，我們認(rèn)為肯定不夠，這是第一。第二，原來的評(píng)估方法跟現(xiàn)在針對(duì)房地產(chǎn)市場的評(píng)估，應(yīng)該說還是有很大變化，新的法律法規(guī)，第一要制定出來，第二它如何操作，如何評(píng)估，這些專業(yè)評(píng)估人員應(yīng)該特別了解，特別精通，而且能夠熟練操作，這時(shí)候才能算是一個(gè)基本條件，才能開始征收。 [01-28 10:52]
李開發(fā)：因?yàn)槎愂帐且粋�(gè)政府法律行為，應(yīng)該說只有人大常委會(huì)，全國人民代表大會(huì)才有做出稅收相關(guān)規(guī)定，這些規(guī)定還要經(jīng)過反復(fù)討論，征求老百姓的意見，廣大人民代表把人民群眾當(dāng)中的不同意見匯集起來拿到人大討論，最后經(jīng)過人大討論修改最后確定，它才是稅法。依照這個(gè)稅法形成這么一個(gè)隊(duì)伍，有全部的檔案，針對(duì)不同地區(qū)什么樣的問題都有解決方法，只有到了這個(gè)時(shí)候，它才能開征�！01-28 10:52]
主持人：還是需要一定時(shí)間讓我們等待的。那么在上海和重慶開征了房產(chǎn)稅以后，可能更多的人會(huì)擔(dān)心房價(jià)，房價(jià)會(huì)不會(huì)隨著房產(chǎn)稅的開征而會(huì)被再次推高呢？ [01-28 10:52]
李開發(fā)：其實(shí)房產(chǎn)稅的開征，我們認(rèn)為對(duì)房價(jià)有一定的抑制作用，但是它其實(shí)也有一個(gè)會(huì)讓房價(jià)上漲的作用，為什么呢？因?yàn)槲覀冎�，我們調(diào)研國際房地產(chǎn)市場，在發(fā)達(dá)的國家，發(fā)達(dá)的城市，最高稅率可能達(dá)到4%，就它的現(xiàn)有價(jià)值的4%。打個(gè)比方，你有一個(gè)價(jià)值四百萬的房產(chǎn)，價(jià)值四百萬的房產(chǎn)你扣除你的免稅金額，比如我們剛才說，我們以前討論的方案，主要是人均四十平方，在這個(gè)四十平方以內(nèi)你是免稅的，超過四十平方，你就得交納這個(gè)稅收�！01-28 10:53]
李開發(fā)：最后我們稅務(wù)專家反復(fù)討論的時(shí)候，這個(gè)稅，小康社會(huì)，小康家庭人均四十平方，還加上了20%的上下波動(dòng)，結(jié)果專家們形成一致共識(shí)就是一個(gè)普通家庭，他的免稅房產(chǎn)面積應(yīng)該是144平米以下，超過144平米的就要開征稅收。但是這個(gè)開征稅收就是我剛才說的，你越是發(fā)達(dá)的地方，房價(jià)會(huì)炒起來，這時(shí)候他的政府開征稅率是比較高的，你比方說在美國，超過部分最高有4.2，比方我有一個(gè)280平方的別墅，我家里只有144，還應(yīng)該有一個(gè)136，如果四萬一平方，可能就是六百萬，六百萬的4%的話，是24萬一年，一年要交納房產(chǎn)稅24萬。 [01-28 11:00]
李開發(fā)：如果這個(gè)城市發(fā)展的速度比較緩慢，這時(shí)候房產(chǎn)稅可以很便宜，在美國最低也有低于1.0%的，0.8%的，但是1.0%，0.8%，這些都是相當(dāng)不發(fā)達(dá)的城市，至少說不是增長特別快的城市，所以像重慶、上海現(xiàn)在房產(chǎn)稅出臺(tái)之后，有一部分家庭，如果眼前僅僅是一套房，現(xiàn)在他買第二套房是合法的，所以他實(shí)際上就會(huì)趕緊投入市場，這是一條，應(yīng)該說本來沒有想買，現(xiàn)在他可能要想買�！01-28 11:00]
李開發(fā)：另外一個(gè)就是，這個(gè)0.4%和0.6%，假如我買來，我買的房子我把它出租出去，如果我能租五萬塊錢一年，它如果現(xiàn)在是0.6的話，我可以得到3.4，我把這個(gè)錢如果放在銀行里面，我們知道現(xiàn)在銀行一年期利率還沒超過2.5，應(yīng)該說我比放在銀行里面還多掙了0.9%，所以這時(shí)候他還有繼續(xù)投資的積極性，這樣子那些原來舉棋不定，以為這個(gè)房產(chǎn)稅會(huì)很重，會(huì)打擊投資者，假如你現(xiàn)在還是一套房可以買第二套房，所以這個(gè)因素將有可能帶來房價(jià)繼續(xù)攀升�！01-28 11:01]
李開發(fā)：但是，國八條的文件規(guī)定，第三套房是禁止購買的，第二套房首付要60%的，這個(gè)第二套房的60%對(duì)有錢人來說不是個(gè)壓力，因?yàn)楫?dāng)他把這個(gè)錢交了，他很快房產(chǎn)就是他的，實(shí)際上他可以拿這個(gè)房產(chǎn)再做交易，所以這一條影響力不大。但是禁止購買第三套住房，這對(duì)投機(jī)炒房是一個(gè)很大的壓制。我在想，最近五年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們可以這么講，在一線城市，最近五年房價(jià)上漲了300%這是沒有問題的，那么有錢人該出手該投資的早已經(jīng)出手了，這個(gè)時(shí)候再想出手的人，往往都是收入不多，能力有限，所以他來出手加大投資，這個(gè)能力很有限的。這樣子，這個(gè)叫平抑房價(jià)的措施也在起著作用。兩個(gè)措施互相抵消以后，我們認(rèn)為房價(jià)會(huì)穩(wěn)定在現(xiàn)有位置上，既不會(huì)快速上漲，也不會(huì)大幅度下滑�！01-28 11:01]
主持人：您剛才提到近五年在大的城市房價(jià)提升了300%，的確國家連續(xù)六年對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，房價(jià)依然高攀不下，您究其原因來講，您認(rèn)為什么原因?qū)е路績r(jià)高攀不下，會(huì)不會(huì)出臺(tái)一些政策抑制這樣的情況產(chǎn)生？ [01-28 11:01]
李開發(fā)：最近六年，從2005年開始，六年調(diào)控房地產(chǎn)市場，調(diào)控結(jié)果大家都看到了，但是我們要澄清，政府調(diào)控房地產(chǎn)這是政府的一個(gè)意向，就是要把房價(jià)給控制住，但是市場有很多東西它不是政府文件一竿子打下去就會(huì)馬上立竿見影，主要原因是第一，我們城市在快速發(fā)展，城市化帶來了越來越多的人進(jìn)了城市。比方說北京，我們知道當(dāng)一個(gè)城市每年GDP增加10%的時(shí)候，因?yàn)槟鉍DP增加了，你的產(chǎn)業(yè)增加了，許多就業(yè)崗位也增加了，增加的很多崗位。 [01-28 11:12]
李開發(fā)：因?yàn)樾略黾拥腉DP當(dāng)中，大部分崗位都跟我們說比較新潮，比較有技術(shù)，比較有開拓精神，還有一個(gè)比較符合未來的產(chǎn)業(yè)政策，這些產(chǎn)業(yè)可能多數(shù)是原來沒有的，這樣子他選用的人員肯定不是下崗工人，他必須面向全社會(huì)，往往是社會(huì)上有一定知識(shí)水平，并且有比較好的技術(shù)基礎(chǔ)，然后也很有創(chuàng)業(yè)精神，這樣一些人他就會(huì)被招聘到城市來。所以我們說，當(dāng)一個(gè)城市的GDP增長10%的時(shí)候，他的外來人口要增長5%左右，這是我們研究調(diào)研的結(jié)果。 [01-28 11:12]
主持人：這個(gè)給房地產(chǎn)的壓力就會(huì)更大�！01-28 11:13]
李開發(fā)：是，如果我們現(xiàn)在最近五年，幾乎GDP都達(dá)到了10，你想增加的外來人口數(shù)量是非常巨大的，面臨這么一個(gè)巨大的人群，我們保障性住房的提供到目前為止還是在2%，3%，最多我估計(jì)也就是4%在這個(gè)范圍之上，而且近幾年，由于保障性住房其實(shí)也是要房地產(chǎn)開發(fā)商來開發(fā)的，他領(lǐng)了這個(gè)路，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)70%，80%根本沒有完成，所以保障性住房建設(shè)速度，資金的投入，以及竣工交付使用都很慢，而且有些地方好不容易數(shù)量不多的保障性住房建起來了，但是由于分配的問題荒在那個(gè)地方幾年還沒有分配到位，所以這些導(dǎo)致越來越多人必須面向商品房尋求解決自己的住房問題。所以城市人口大幅度增加，我們的保障性住房供應(yīng)渠道又越來越小，越來越多的人群站在商品房的購買者和潛在購買者的角度上，所以才是推動(dòng)商品房的價(jià)格大幅度上升是可以理解的，這是第一�！01-28 11:13]
李開發(fā)：第二個(gè)，再加上我們國家對(duì)投資炒房，投機(jī)炒房一直力量比較弱一些，我們?cè)谡{(diào)查過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，我們社會(huì)上很多群眾，包括許多網(wǎng)友對(duì)這個(gè)都有看法，但是其實(shí)大家也有理解不周的地方，就是我們國家要進(jìn)一步拉動(dòng)消費(fèi)，尤其是近幾年經(jīng)濟(jì)危機(jī)當(dāng)中，如果不拉動(dòng)消費(fèi)，社會(huì)上的產(chǎn)業(yè)有很多就會(huì)處在簫條狀態(tài)。我們知道我們機(jī)械制造、食品加工、服裝這些產(chǎn)業(yè)以前都是以出口為主的，但是金融危機(jī)后，企業(yè)的訂單少了，他的這些總價(jià)下來了，工資也被壓下來了，因?yàn)樗^續(xù)出口就必須降價(jià)，降價(jià)除了工廠在降低自己的管理成本之外，很有可能工人工資也會(huì)降低，在這種情況下，政府要擴(kuò)大內(nèi)需，允許一部分投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場，也是拉動(dòng)內(nèi)需的重要方面�！01-28 11:13]
李開發(fā)：當(dāng)然有問題再慢慢解決，所以這里面我們沒有采取特別強(qiáng)有力的措施來管住房價(jià)，這里面也有拉動(dòng)內(nèi)需的需要。因?yàn)槿绻荒芾瓌?dòng)內(nèi)需，我們經(jīng)濟(jì)簫條下來，我們就業(yè)門路在減少，我們沒有辦法抵消金融危機(jī)對(duì)我們國家經(jīng)濟(jì)的影響，所以這里面政府在平衡這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策的時(shí)候，也有這個(gè)方面的考慮，但是這個(gè)方面的考慮我們社會(huì)群眾理解不夠�！01-28 11:13]
主持人：針對(duì)這些問題您能不能預(yù)測一下2011房價(jià)基本走勢？ [01-28 11:14]
李開發(fā)：2011年房價(jià)基本走勢，我們把它明確下來就是上升的空間不大，這是第一。第二個(gè)，大城市的核心區(qū)雖然房價(jià)在上升，但是交易量越來越少，因?yàn)槌鞘兄行幕旧媳婚_發(fā)完了，那么大城市主要是在城鄉(xiāng)接合部的房價(jià)會(huì)快速上升。二線城市，就是指省會(huì)以下的地級(jí)市這樣一類城市，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，房價(jià)還會(huì)有較大幅度的上漲，這個(gè)較大幅度的上漲，其實(shí)是因?yàn)檫@些大城市，特大型城市里面的管控手段比較齊全，第二個(gè)許多人已經(jīng)擁有了住房，投資空間不大�！01-28 11:14]
李開發(fā)：第三個(gè)，就是大量資金，現(xiàn)在我們社會(huì)上資金特別豐富，因?yàn)槲覀冎牢覀冏罱鼛啄�，貨幣投放量非常大，這一部分資金要尋找投資和收益的來源，必須轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市，甚至是轉(zhuǎn)戰(zhàn)西部城市，這樣子二線城市的房價(jià)會(huì)有較大幅度的上漲。我們考慮2011年房價(jià)下降的可能，現(xiàn)在至少說沒有明確的依據(jù)，我們認(rèn)定房價(jià)要下降。盡管我們房產(chǎn)稅出臺(tái)了，我們還是一種試水的性質(zhì)，第一個(gè)，它的力度不是很強(qiáng)大，第二個(gè)，它所針對(duì)的范圍也比較窄，只是說我們認(rèn)為比較有效的抑制房價(jià)的可能就是禁止購買第三套房的政策�！01-28 11:14]
李開發(fā)：同時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)我們進(jìn)購第三套房的時(shí)候，包括上海和重慶其實(shí)還是有區(qū)域性限制，就是不在這個(gè)里面政策還是可以變通的，所以我們對(duì)2011年房地產(chǎn)市場我們還是認(rèn)為比較穩(wěn)定，小幅度上漲，然后一個(gè)就是我們廣大中低收入階層，尤其是一線城市里面廣大中低收入階層的住房保障能力得到了加強(qiáng)，保障性住房的供應(yīng)量比以前會(huì)大幅度增加，它也為我們廣大中低收入階層提供了一個(gè)定心丸。我們還看到這次保障性住房的增加，廉租房的供應(yīng)，你哪怕你不是這個(gè)城市里面戶口，只要你在這個(gè)城市里面工作了一定的時(shí)間，已經(jīng)在這個(gè)城市里面有了相對(duì)穩(wěn)定的就業(yè)崗位，他也是可以申請(qǐng)公租房，經(jīng)濟(jì)適用房的，這為我們低收入層帶來一個(gè)福音�！01-28 11:14]
主持人：我們剛才從房產(chǎn)稅談到了房產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人的影響，對(duì)房地產(chǎn)的影響，可能有人關(guān)心我們征收來的房產(chǎn)稅用途是什么，去向是哪里？ [01-28 11:15]
李開發(fā)：房產(chǎn)稅是地方稅，所以各個(gè)地方政府可以有不同的安排。比如像重慶，他明確用在公租房里面，就是保障性住房的建設(shè)，有一些可以用來解決農(nóng)民工問題，也可以解決城市里面現(xiàn)有城市戶口，但是他住房比較困難，沒有能力購買住房的群體，以及我們政府還要解決人才引進(jìn)的問題，你是作為引進(jìn)人才過來的，你要為這些引進(jìn)的人才提供一定的保障性住房，這些每個(gè)地方政府的用途可能不同，但是主要還是集中在公租房，保障性住房，以及中低收入階層的住房福利這個(gè)方面，作為一種資金準(zhǔn)備。 [01-28 11:15]
主持人：的確保障性住房對(duì)于中低收入家庭、困難家庭來說是一個(gè)福音了，這種稅收用于公租房建設(shè)，在國家層面來講，是不是可以理解為國家在保障性住房建設(shè)上面面臨一些資金困難？ [01-28 11:15]
李開發(fā)：應(yīng)該說地方政府現(xiàn)在資金困難是存在的，我們?cè)谠S多地方調(diào)查的時(shí)候，地方政府每年收入當(dāng)中可能有30%，甚至有40%，45%來自于土地出讓和房地產(chǎn)交易的稅收�！01-28 11:15]
李開發(fā)：考慮到土地出讓會(huì)越來越少，政府的稅源越來越少，地方政府可以逐步建立健全房地產(chǎn)稅收的征管制度，這一塊稅收應(yīng)該是補(bǔ)充今后如果沒有多少地出讓了，政府依然有比較充足的財(cái)政開支資金來源，這些我們?cè)谘芯客鈬慨a(chǎn)稅的時(shí)候，你比如我們研究美國，美國房產(chǎn)稅在國家層面上來講，是整個(gè)政府稅收的30%左右，但是對(duì)地方政府來講，它幾乎是地方政府稅收的95%以上的來源，就是地方政府全部開支中，90%要從房產(chǎn)稅當(dāng)中來尋求支援。 [01-28 11:15]
李開發(fā)：所以開征房產(chǎn)稅，目前來看雖然是個(gè)試點(diǎn)，雖然是在兩個(gè)城市推行，但是國家一定會(huì)把它在全國推開，只是說這個(gè)推開的時(shí)間還要等條件成熟。然后房產(chǎn)稅的征管會(huì)越來越完整，越來越詳細(xì)，所有有房產(chǎn)的應(yīng)該說都必須交納房產(chǎn)稅�！01-28 11:16]
主持人：您能給我們預(yù)測一下推行時(shí)間嗎？大概什么時(shí)間段？ [01-28 11:16]
李開發(fā)：我這么認(rèn)為也是我們很多專家討論的，有一部分專家認(rèn)為近兩年就會(huì)開征，我們認(rèn)為十二五期間開征可能性不大，最主要是我們說房產(chǎn)稅開征各項(xiàng)基礎(chǔ)工作是要有大量的時(shí)間來準(zhǔn)備，這是第一。第二個(gè)，房產(chǎn)稅的開征主要的對(duì)象其實(shí)就是一些先富起來的富裕階層，富裕階層的影響力也是巨大的，所以出臺(tái)這個(gè)政策，那還得要方方面面做大量的工作，有社會(huì)輿論的引導(dǎo)，有國務(wù)院政策的壓力和推動(dòng)，也有人大代表的努力，這些房產(chǎn)稅才會(huì)逐步逐步把準(zhǔn)備工作做好。 [01-28 11:16]
李開發(fā)：你比如說房地產(chǎn)的普查，只要有房子，就應(yīng)該在政府房產(chǎn)管理部門檔案里面，但是我們現(xiàn)在這個(gè)工作應(yīng)該說90%的地區(qū)幾乎還沒做，這個(gè)工作要把這些房產(chǎn)都查清，這個(gè)房產(chǎn)我們說它的面積，它的結(jié)構(gòu)，是整體交租，還是住宅地產(chǎn)，這個(gè)地產(chǎn)它原始購進(jìn)價(jià)值是多少，現(xiàn)在它那個(gè)地段價(jià)格上漲的幅度是多少，我們按照什么標(biāo)準(zhǔn)來制定這個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格。 [01-28 11:17]
李開發(fā)：因?yàn)槲覀冋f到北京市，你比如說大興有大興的情況，亦莊有亦莊的情況，延慶有延慶的情況，沒有辦法制定一個(gè)政策放之四海而皆準(zhǔn)，每個(gè)地方它房產(chǎn)的評(píng)價(jià)其實(shí)都是需要根據(jù)本地情況進(jìn)行調(diào)整的，所以這整個(gè)過程其實(shí)就是大量富有階層和政府政策之間的博弈，這個(gè)博弈我們看到從06年開始調(diào)控房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的博弈進(jìn)行了六年，大家知道進(jìn)展并不是很明顯，雖然有效果。其實(shí)我們說，征收房產(chǎn)稅這個(gè)政策出臺(tái)的博弈也是很重要的，就是計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)價(jià)的基數(shù)，免征的標(biāo)準(zhǔn)，以及稅率，多套住房的征收方法�！01-28 11:18]
李開發(fā)4：比方說如果我們要袒護(hù)一下富有階層，那個(gè)老兄手里有二十套房，這時(shí)候出臺(tái)的制度，如果我們所有人都是0.6或者1.0，那么顯然他持有多套住房他不會(huì)受到損失。但是如果我們是累計(jì)計(jì)稅，你第一套住房是免稅的，到了第二套住房，超過四十平方以上的，我們的稅率是變成1.5了，第三套可能是2.0了，那第四套可能是2.5了，你發(fā)現(xiàn)他到第三套以上，甚至到第四套的時(shí)候他沒有辦法持有了，所以這樣子那個(gè)投資投機(jī)的，手里有二十套三十套住房的，他一看這個(gè)政策出臺(tái)他馬上要跳樓，馬上要把房產(chǎn)拋出去，所以會(huì)不會(huì)出臺(tái)一個(gè)政策有累計(jì)稅，因?yàn)樗哪繕?biāo)就是針對(duì)持有多套住房的�！01-28 11:18]
李開發(fā)：第二個(gè)，我的稅率究竟有多高，發(fā)達(dá)的地區(qū)，發(fā)達(dá)的城市，如果持有第二套住房，包括你的三口之家，你的總面積超過144，這個(gè)稅率可能發(fā)達(dá)地區(qū)應(yīng)該是我們認(rèn)為比較合適的，可能應(yīng)該是2.0以上，但是你會(huì)想到這個(gè)社會(huì)里面大部分比較富有的人都有二套以上，每個(gè)地方政策將來出臺(tái)，都是一個(gè)地方政府政策和當(dāng)?shù)卣钟卸嗵鬃》恳约巴顿Y炒房富有人群之間一種利益博弈，所以這個(gè)博弈很艱難，所以我們說這個(gè)工作開展的難度特別大�！01-28 11:18]
主持人：其實(shí)所謂全國推行，不僅需要時(shí)間和條件的成熟，還需要各個(gè)配套政策的完善，關(guān)鍵是要各地方因自己情況而定�！01-28 11:18]
李開發(fā)：是，現(xiàn)在我們常常是一個(gè)政策能討論半年沒有結(jié)果，甚至討論一年還有回潮。我們現(xiàn)在的房產(chǎn)稅是保護(hù)中低收入階層的，因?yàn)榧偃缒阌幸惶鬃》�，你人均四十平方以上，總�?shù)144平方米以下，在這個(gè)范圍之內(nèi)稅收都是零，房產(chǎn)稅主要針對(duì)富有人群�！01-28 11:19]
李開發(fā)：但是大家都知道，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段，應(yīng)該說利益集團(tuán)對(duì)社會(huì)政策影響比較大，政府很想出臺(tái)這個(gè)特別有利的調(diào)控政策，但是還得要均衡這個(gè)社會(huì)的各個(gè)利益群體，保護(hù)他們的合法利益，所以這些政策應(yīng)該是慢慢經(jīng)過討論，最后大家意見統(tǒng)一才能征收，所以我說，我以為“十二五”期間在全國開征房產(chǎn)稅的可能性不大。 [01-28 11:20]
主持人：其實(shí)好的政策出臺(tái)的確是需要時(shí)間的驗(yàn)證，并且需要時(shí)間不斷調(diào)整方向，以便更好服務(wù)于人民的生活。今天非常謝謝李老師做客中經(jīng)在線訪談�！01-28 11:20]
李開發(fā)：也謝謝中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)給我們一個(gè)討論的機(jī)會(huì)，謝謝廣大網(wǎng)友收看我們的節(jié)目。 [01-28 11:23]
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